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Dachboden ausbauen: Die wichtigsten Voraussetzungen und Tipps zum Umbau

Von der Statik bis zur Finanzierung - beim Dachausbau gibt es einiges zu beachten! Welche Kriterien bei der Planung besonders wichtig sind, erfahren Sie in diesem Artikel. Außerdem verraten wir, wann eine Baugenehmigung nötig ist und ob der Umbau in Bayern finanziell gefördert wird.
Dachboden ausbauen: Wichtige Voraussetzungen und Tipps zur Planung.
Dachboden ausbauen: Wichtige Voraussetzungen und Tipps zur Planung. Foto: Pixabay.com/Lutz Peter
  • Bauliche Voraussetzungen: Deckenhöhe, Dachneigung und Statik als wichtige Kriterien
  • Wann eine Dachstuhlerneuerung sinnvoll ist
  • Dachausbau mit oder ohne Genehmigung?
  • Selber ausbauen oder doch Handwerker engagieren?
  • Kostenübersicht: So teuer ist der Dachausbau tatsächlich
  • Staatliche Förderung der Dachsanierung in Bayern

Mehr Wohnraum, eine verbesserte Energieeffizienz und ein höherer Gesamtwert der Immobilie - der Dachausbau bringt viele Vorteile mit sich. Doch für dieses Vorhaben ist eine gründliche Vorbereitung und genaue Planung entscheidend. Bevor es mit den Umbaumaßnahmen losgeht, sollte feststehen, wie die Räumlichkeiten in Zukunft genutzt werden sollen und ob das Gebäude dies tatsächlich hergibt.

Bauliche Voraussetzungen: Lohnt sich der Dachausbau überhaupt?

Soll das Dachgeschoss als zusätzliche Wohnfläche gelten, ist insbesondere die Deckenhöhe ein wichtiges Kriterium. In Bayern muss diese über der Hälfte der Nutzfläche mindestens 2,20 Meter betragen. Außerdem ist in der Regel eine Grundfläche von rund 20 Quadratmetern erforderlich, um die Räumlichkeiten sinnvoll bewohnen zu können. Doch auch die Dachneigung sollte vor den Umbaumaßnahmen genau errechnet werden. Denn nur bei einem Neigungswinkel von mindestens 35 Grad macht der Ausbau zur Wohnfläche tatsächlich Sinn.

Bevor es mit dem Umbau losgeht, muss auch die Statik des Gebäudes untersucht werden. Dafür sollte in jedem Fall ein Profi zurate gezogen werden. Während morsche Balken direkt auf den ersten Blick erkennbar sind, bleiben einige gravierende Mängel für Laien oftmals unentdeckt. Zudem sollte der Fachmann die Gesamtkonstruktion des Hauses genau betrachten. Nur so kann ausgeschlossen werden, dass die geplanten Veränderungen im Dachgeschoss die Statik gefährden. Eine wichtige Voraussetzung hierfür ist eine zentrale, tragende Wand in den unteren Etagen. Diese ist essenziell, um das durch den Dachausbau entstandene zusätzliche Gewicht zuverlässig auszuhalten.

Wann der Dachstuhl erneuert werden sollte

Gerade bei älteren Gebäuden stellen Statiker häufig fest, dass die Dachbalken nicht mehr stabil genug sind. Gründe hierfür sind etwa Altersschäden oder dauerhafte Belastungen durch Schnee und starken Regen. Außerdem begünstigt eine mangelnde Isolation der Dachbalken auch Schimmel, der das Holz ebenso gravierend beschädigen kann. Liegen Mängel wie diese vor, sollte der Dachstuhl vor den Umbaumaßnahmen dringend erneuert werden.

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Hausbesitzer stehen dann vor der Qual der Wahl: Möchten sie den Dachstuhl teilweise oder doch komplett austauschen? Sind nur wenige Balken angegriffen und instabil geworden, reicht meist eine Teilsanierung aus. Diese ist außerdem deutlich preisgünstiger als eine komplette Erneuerung. Doch, Vorsicht! Der Austausch einzelner Teile ist oft nur eine kurzfristige Lösung. Hier sollte also nicht am falschen Ende gespart werden. Eine Komplettsanierung bringt zudem einen entscheidenden Vorteil mit sich. Da das Dachkonstrukt in diesem Fall neu angefertigt wird, können auch individuelle Umbauwünsche direkt berücksichtigt werden.

Dachausbau mit oder ohne Genehmigung?

Ob und wann für den Ausbau des Dachgeschosses eine offizielle Baugenehmigung erforderlich ist, unterscheidet sich je nach Bundesland. In Bayern kann zunächst problemlos umgebaut werden, wenn das Dachkonstrukt und die äußere Gestaltung des Hauses nicht verändert werden. Seit Februar 2021 ist laut der Bayerischen Bauordnung zudem keine Genehmigung erforderlich, wenn das Dachgeschoss in zusätzlichen Wohnraum umgewandelt wird. Dasselbe gilt für das Errichten von Dachgauben. Allerdings nur unter der Voraussetzung, dass es sich um kein Baudenkmal handelt.

Ist für den Dachausbau eine Genehmigung erforderlich, kann diese direkt bei der Gemeinde, in der sich das betroffene Gebäude befindet, angefragt werden. Das zuständige Amt informiert den Hausbesitzer auch darüber, welche Unterlagen für die Antragsstellung im konkreten Fall erforderlich sind. In der Regel handelt es sich dabei unter anderem um einen Lageplan, die aktuelle Wohn- und Nutzfläche sowie eine ausführliche Zeichnung und Beschreibung der geplanten Umbaumaßnahmen. Bei Unsicherheiten oder individuellen Nachfragen empfiehlt das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr einen Beratungstermin bei der Bauaufsichtsbehörde des jeweiligen Landkreises zu vereinbaren.

Selber ausbauen oder doch Handwerker engagieren?

Wer sich dazu entscheidet, seinen Dachboden selbst auszubauen, kann viel Geld sparen. Ein weiterer Pluspunkt: Das Heimwerken kann ordentlich Spaß machen! Doch zwischen ausführlichen Planungen, Skizzen und Bauanleitungen verlieren viele Hausbesitzer schnell den Überblick und überlassen lieber Profis den Ausbau. Je nachdem, welche Umbaumaßnahmen durchgeführt werden müssen, sind Handwerker aus verschiedensten Gewerken notwendig.

Welcher Handwerker für welche Aufgabe?

Muss das Obergeschoss erst vergrößert werden oder ein neuer Dachstuhl her, wird zunächst ein Zimmermann benötigt. Dieser arbeitet Hand in Hand mit einem Dachdecker, der die ersten Umbaumaßnahmen fertigstellt. Zu den Aufgaben dieses Gewerkes zählt allerdings nicht nur das Eindecken des Daches. Dachdecker kümmern sich ebenso um das Einbauen von Fenstern und die Isolation des Obergeschosses.

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Für Veränderungen an der Fassade des Gebäudes sind Spengler zuständig. So integrieren sie beispielsweise Dachgauben oder Regenrinnen und schützen das Haus vor Blitzeinschlägen. Soll die Innengestaltung des Dachgeschosses durch zusätzliche Wände räumlich verändert werden, kommen Trockenbauer ins Spiel. Außerdem werden für den Innenausbau in der Regel Schreiner, Elektromonteure sowie Heizungsinstallateure benötigt.

Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen: So teuer ist der Dachausbau tatsächlich

Natürlich variieren die genauen Kosten des Dachausbaus je nach Gebäude und individuellem Bauvorhaben. Eine konkrete Angabe ist somit nur schwer möglich und auch wesentlich von der Quadratmeterzahl abhängig. Insgesamt sollten Hausbesitzer jedoch mit mindestens 10.000 bis rund 30.000 Euro rechnen. Muss der Dachstuhl im Vorfeld in Teilen oder gar komplett saniert werden oder sollen Dachgauben entstehen, steigen die Kosten schnell an. Soll der neugewonnene Wohnraum im Obergeschoss außerdem über Küche und Bad verfügen, wird das Bauvorhaben ebenso rasch deutlich teurer. Welche grundsätzlichen Kosten beim Dachausbau jedoch in der Regel immer eingeplant werden müssen, verdeutlicht die folgende Übersicht.

  • Dämmung: Je nach Art der Wärmedämmung können die Kosten hier stark variieren. Eine einfachere Zwischensparrendämmung startet in der Regel bei 50 Euro, eine sogenannte Aufsparrendämmung bei 150 Euro pro Quadratmeter. Letztere gilt jedoch als deutlich effektiver und bietet zudem einen Schallschutz.

  • Fenster: Während kleinere Dachfenster bereits für rund 300 Euro erhältlich sind, liegt der Preis für Dachgauben bei 3.000 bis 4.000 Euro. Sollen die Fenster von einem Profi eingebaut werden, können die Preise inklusive der Handwerkerkosten schnell auf das Doppelte ansteigen.

  • Wände: Wer beim Dachausbau neue Wände integrieren möchte, sollte pro Quadratmeter rund 20 Euro einkalkulieren. Optional kommen noch Kosten für Tapeten oder Wandfarben dazu. Die Materialkosten starten hier bei etwa 10 Euro.

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  • Böden: Durchschnittlich sind Fliesen, Teppichboden und Laminat am günstigsten. Einige Hersteller starten hier bei einem Quadratmeterpreis von nur fünf Euro. Wer lieber Parkett oder Holzdielen verlegen möchte, sollte mit mindestens 30 Euro pro Quadratmeter rechnen. Um Lärm in den unteren Etagen zu verringern, sollte bei der Bodenverlegung zusätzlich an eine Trittschalldämmung gedacht werden.

  • Heizung und Strom: Gewöhnliche Heizkörper erhält man für rund 100 Euro. Werden diese von einem Handwerker eingebaut und an die Rohre angeschlossen, steigen die Kosten schnell auf bis zu 500 Euro an.
    Unerfahrene Heimwerker sollten auch bei der Verlegung der Stromleitungen besser einen Profi engagieren. Die Kosten starten hier ebenso bei rund 500 Euro.

Staatliche Finanzspritze: So wird die Dachsanierung in Bayern gefördert

Grundsätzlich gibt es in Bayern für die verschiedensten Bauvorhaben individuelle Förderprogramme des Freistaats und der Kommunen. So unterstützt die Bayerische Landesbodenkreditanstalt (kurz: BayernLabo) unter anderem bei der Veränderung und Erweiterung von bereits bestehendem Wohnraum. Darunter fällt auch das Ausbauen des eigenen Dachbodens. Wird ein Finanzierungsantrag bewilligt, ermöglicht der Freistaat dem Bauherrn für einen bestimmten Zeitraum zinsverbilligte Darlehen und weitere Zuschüsse.

Außerdem bietet das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (kurz: BAFA) seit 2021  unter anderem Förderungen für energieeffiziente Sanierungen an. Somit unterstützt diese staatliche Finanzspritze etwa die Dämmung des eigenen Hausdachs.

Laut dem Bauherren-Schutzbund, einer gemeinnützigen Verbraucherschutzorganisation, ist es besonders wichtig, sich so früh wie möglich über die verschiedenen Angebote zu informieren. Denn einige staatliche Fördermöglichkeiten greifen nur, wenn der Umbau zum Zeitpunkt der Antragstellung noch nicht begonnen hat.

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